Theo ông Nguyễn Văn Tân – Giám đốc Phát triển Kinh doanh Công ty TNHH Địa ốc Linkco (Linkcoland.vn), trong quan niệm của nhiều người Việt, căn hộ chung cư vẫn thường được xem là phương án “thứ hai”, phù hợp với những người chưa đủ khả năng sở hữu nhà đất. Tuy nhiên, những thay đổi về dân số, tốc độ đô thị hóa, quy hoạch và chính sách phát triển đô thị tại Hà Nội, TP.HCM đang cho thấy trật tự này có thể đảo chiều trong 10-15 năm tới.
Theo nhận định của ông Nguyễn Văn Tân, đây không đơn thuần là một xu hướng ngắn hạn của thị trường bất động sản, mà có thể là sự thay đổi mang tính cấu trúc trong nhu cầu nhà ở tại các đô thị lớn.
Theo Điều tra Dân số và Nhà ở gần nhất, nhà chung cư hiện chỉ chiếm khoảng 2,2% tổng số nhà ở tại Việt Nam, trong khi nhà ở riêng lẻ gắn liền với đất chiếm tới 97,8%.
Cơ cấu này có sự khác biệt đáng kể so với nhiều đô thị lớn tại châu Á, nơi quá trình đô thị hóa đã diễn ra mạnh mẽ trong nhiều thập kỷ. Đây cũng là một trong những nguyên nhân khiến Hà Nội và TP.HCM vẫn mang đậm đặc trưng nhà ống, nhà riêng trong các ngõ nhỏ – mô hình từng phù hợp khi mật độ dân số chưa quá cao và quỹ đất còn tương đối lớn.
Tuy nhiên, dư địa này đang thu hẹp nhanh chóng.
Tại Hà Nội, Quy hoạch tổng thể Thủ đô với tầm nhìn dài hạn đặt ra các kịch bản dân số lên tới 14-15 triệu người vào năm 2035 và 17-19 triệu người vào năm 2065. Con số này cao hơn đáng kể so với quy mô dân số hiện nay.
Trong khi đó, định hướng quy hoạch tổng thể TP.HCM thời kỳ 2025-2050 đặt mục tiêu dân số khoảng 20-22 triệu người vào năm 2050, hướng tới mô hình siêu đô thị đa trung tâm có vai trò lớn trong khu vực châu Á – Thái Bình Dương.
Ở quy mô quốc gia, Việt Nam cũng đặt mục tiêu tỷ lệ đô thị hóa vượt 50% vào năm 2030.
Khi dân cư tiếp tục tập trung về Hà Nội, TP.HCM và các cực tăng trưởng kinh tế lớn, quỹ đất tại khu vực đô thị không thể gia tăng với tốc độ tương ứng. Trong khi đó, mô hình nhà ở thấp tầng gắn liền với đất – hiện đang chiếm gần 98% tổng số nhà ở – sẽ rất khó tiếp tục mở rộng để đáp ứng nhu cầu của hàng chục triệu cư dân mới trong vài thập kỷ tới.
Đây chính là cơ sở để ông Nguyễn Văn Tân cho rằng Việt Nam có thể đang bước vào quá trình tái cấu trúc thị trường nhà ở, tương tự những gì từng diễn ra tại nhiều đô thị lớn ở châu Á.
Hàn Quốc là một trong những ví dụ rõ nét nhất về sự thay đổi quan niệm đối với nhà chung cư.
Trong thập niên 1960, nhà ở riêng lẻ chiếm phần lớn nguồn cung nhà ở tại Hàn Quốc. Khi dân số Seoul tăng nhanh, Chính phủ từng bước thúc đẩy phát triển nhà ở cao tầng nhằm giải quyết áp lực về đất đai và nhu cầu cư trú.
Theo thời gian, căn hộ không còn bị xem đơn thuần là giải pháp tình thế. Ngược lại, loại hình này trở thành một phần phổ biến trong đời sống của tầng lớp trung lưu.
Hệ thống tiện ích nội khu, khả năng kết nối giao thông, dịch vụ, trường học và không gian sống đồng bộ khiến căn hộ ngày càng có sức hấp dẫn trong những đô thị mật độ cao.
Quá trình này cho thấy khi dân số đô thị tăng nhanh và quỹ đất hạn chế, nhu cầu của người dân có thể chuyển từ việc sở hữu một mảnh đất sang ưu tiên chất lượng, vị trí và giá trị sử dụng của nơi ở.
Tokyo lại cho thấy một diễn biến khác.
Khi giá đất tại các khu vực trung tâm tăng cao, quan niệm truyền thống “nhà đất là đẳng cấp, chung cư là tạm thời” dần bị đảo ngược. Những căn hộ có vị trí tốt, chất lượng cao và khả năng kết nối với trung tâm việc làm, thương mại, dịch vụ trở thành lựa chọn hấp dẫn đối với nhóm khách hàng có thu nhập cao.
Trong khi đó, nhà ở riêng lẻ phổ biến hơn tại những khu vực ngoại vi.
Ngay cả khi Nhật Bản đã đạt mức đô thị hóa rất cao, nhu cầu căn hộ tại lõi Tokyo vẫn được duy trì nhờ vai trò đặc biệt của khu vực này đối với việc làm, thương mại và dịch vụ.
Thượng Hải cũng là một ví dụ đáng chú ý.
Với dân số thường trú trên 24 triệu người, thành phố gần như không có nhiều lựa chọn ngoài việc phát triển đô thị theo chiều đứng. Nhà ở thấp tầng gắn với đất chủ yếu dành cho nhóm khách hàng có khả năng tài chính cao hoặc nằm tại các khu vực xa trung tâm.
Trong khi đó, phần lớn cư dân tiếp cận các hình thức nhà ở cao tầng.
Những trường hợp như Seoul, Tokyo hay Thượng Hải cho thấy khi tốc độ đô thị hóa vượt quá khả năng mở rộng quỹ đất, căn hộ dần chuyển từ một lựa chọn thay thế thành một cấu phần mặc định của đô thị hiện đại.
Theo ông Nguyễn Văn Tân, sự dịch chuyển này không hoàn toàn diễn ra tự phát theo cung – cầu thị trường mà còn chịu tác động lớn từ quy hoạch và chính sách quản lý đất đai, phát triển đô thị.
Các định hướng mới trong chính sách đất đai, cùng với yêu cầu cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, nâng cao hiệu quả sử dụng đất đô thị và hạn chế tình trạng sử dụng đất lãng phí, có thể tạo thêm động lực cho việc phát triển nhà ở theo chiều cao.
Bên cạnh đó, quy hoạch dài hạn của Hà Nội và TP.HCM đều hướng tới mô hình đô thị đa trung tâm, phát triển hạ tầng đồng bộ và sử dụng hiệu quả nguồn lực đất đai.
Trong bối cảnh dân số đô thị ngày càng tăng, phát triển nhà ở theo chiều cao được xem là một trong những giải pháp quan trọng để đáp ứng nhu cầu cư trú mà không phải mở rộng đô thị theo chiều ngang một cách thiếu kiểm soát.
Tuy nhiên, điều đó không đồng nghĩa mọi dự án chung cư đều sẽ hưởng lợi như nhau.
Sự thay đổi trong cấu trúc nhu cầu nhà ở có thể khiến tỷ trọng người mua lựa chọn căn hộ tăng lên. Tuy nhiên, giá trị bất động sản vẫn có xu hướng tập trung vào những sản phẩm sở hữu lợi thế thực chất.
Các yếu tố như vị trí, khả năng kết nối hạ tầng, pháp lý minh bạch, uy tín chủ đầu tư, chất lượng xây dựng, tiện ích và khả năng đáp ứng nhu cầu ở thực sẽ ngày càng quan trọng.
Đối với người mua nhà, thay vì chỉ đặt câu hỏi “nên mua căn hộ hay nhà đất?”, bài toán có thể chuyển thành: đâu là sản phẩm có khả năng đáp ứng tốt nhất nhu cầu sử dụng và duy trì giá trị trong dài hạn?
Đây cũng là những tiêu chí mà người mua và nhà đầu tư có thể tham khảo khi tìm kiếm thông tin bất động sản thông qua Công ty TNHH Địa ốc Linkco và chuyên trang muaban-bietthu.com, đặc biệt khi so sánh giữa căn hộ, nhà phố, biệt thự và các loại hình bất động sản khác.
Nhìn vào xu hướng dân số, tốc độ đô thị hóa và kinh nghiệm của Seoul, Tokyo hay Thượng Hải, câu hỏi có lẽ không còn đơn giản là liệu căn hộ có trở thành lựa chọn phổ biến tại Việt Nam hay không.
Vấn đề đáng quan tâm hơn là quá trình chuyển dịch này sẽ diễn ra với tốc độ như thế nào.
Khi Hà Nội và TP.HCM tiếp tục gia tăng dân số, phát triển theo mô hình đa trung tâm và đối mặt với áp lực ngày càng lớn về quỹ đất, nhà ở cao tầng có thể đóng vai trò ngày càng quan trọng trong việc đáp ứng nhu cầu cư trú.
Nếu các định hướng quy hoạch và chính sách đất đai tiếp tục được triển khai đồng bộ, quá trình thay đổi quan niệm từ “nhà đất là ưu tiên hàng đầu” sang “lựa chọn nơi ở phù hợp với nhu cầu và khả năng tài chính” có thể diễn ra nhanh hơn dự kiến.
Trong dài hạn, căn hộ vì thế có khả năng không còn được nhìn nhận như phương án dành cho người “chưa đủ tiền mua nhà đất”, mà trở thành một lựa chọn nhà ở chủ động của tầng lớp trung lưu và người dân đô thị.
Với Công ty TNHH Địa ốc Linkco, việc cập nhật các xu hướng quy hoạch, dân số và thị trường bất động sản sẽ là cơ sở quan trọng để cung cấp thông tin hữu ích cho khách hàng đang quan tâm đến nhà ở tại các đô thị lớn. Thông qua muaban-bietthu.com, người mua có thể tiếp tục theo dõi các thông tin về căn hộ, nhà đất, biệt thự và những thay đổi đáng chú ý của thị trường bất động sản.
