Hàng trăm nghìn tỷ đồng đang được đổ vào hạ tầng giao thông, đô thị và các công trình trọng điểm tại TP.HCM. Đây được xem là một trong những động lực quan trọng mở ra chu kỳ phát triển mới cho thành phố.
Tuy nhiên, bên cạnh kỳ vọng giá bất động sản hưởng lợi từ hạ tầng, một câu hỏi đáng chú ý cũng được đặt ra: Liệu giá đất có đang chạy trước hạ tầng và tạo ra hiệu ứng đầu cơ?
Nếu một dự án mới chỉ dừng ở giai đoạn quy hoạch hoặc khởi công nhưng giá bất động sản xung quanh đã tăng quá xa so với khả năng tạo thu nhập và sức mua thực tế, “hiệu ứng hạ tầng” rất dễ chuyển thành “hiệu ứng đầu cơ”.
Sau khoảng 25 năm vướng mắc, dải đất dài khoảng 600m, diện tích hơn 22.000m² từ đường Nguyễn Hoàng đến nút giao An Phú đã được chốt phương án bồi thường.
TP.HCM dự kiến chi hơn 1.860 tỷ đồng để bồi thường, giải phóng mặt bằng, qua đó tháo gỡ điểm nghẽn kéo dài và thúc đẩy tiến độ dự án tại khu vực. Công tác bồi thường dự kiến hoàn tất trong tháng 9/2026.
Một trường hợp đáng chú ý khác là Dự án thành phần 2 – Nâng cấp, mở rộng Quốc lộ 13, đoạn từ cầu Bình Triệu đến ranh tỉnh Bình Dương cũ.
Từ đầu năm 2002, TP.HCM đã có chủ trương nâng cấp, mở rộng Quốc lộ 13. Tuy nhiên, sau nhiều lần thay đổi phương án đầu tư, nguồn vốn và phương án giải phóng mặt bằng, dự án vẫn chưa thể triển khai như kỳ vọng.
Mới đây, UBND TP.HCM đã lựa chọn Liên danh Công ty CP Đầu tư Hạ tầng Kỹ thuật TP.HCM (CII) – Công ty TNHH Đối tác Công tư CII (CII PPP) – Công ty CP Xây dựng Hạ tầng IMIC làm nhà đầu tư trong trường hợp đặc biệt. Tổng mức đầu tư dự kiến khoảng 6.276 tỷ đồng.
Khi được đưa vào khai thác dự kiến từ đầu năm 2029, dự án sẽ kết nối đồng bộ với các dự án mở rộng Quốc lộ 13 khác trên cùng tuyến, góp phần hình thành trục giao thông liên tục từ khu vực trung tâm đến phía Bắc TP.HCM.
Không chỉ riêng Quốc lộ 13, TP.HCM đang bước vào giai đoạn đẩy mạnh đầu tư hạ tầng với quy mô lớn.
Trong ngày 29/8, 11 công trình, dự án tại TP.HCM được khánh thành, khởi công với tổng mức đầu tư hơn 181.400 tỷ đồng, tập trung vào các lĩnh vực giao thông, môi trường, giáo dục, nhà ở xã hội và chỉnh trang đô thị.
Đến hết tháng 8, TP.HCM đã giải ngân khoảng 85.141 tỷ đồng vốn đầu tư công, đạt 57,7% kế hoạch Thủ tướng giao. Thành phố đặt mục tiêu đến hết quý III đạt tối thiểu 70% và giải ngân 100% kế hoạch vốn được giao vào cuối năm.
Cùng với đó, 147 dự án được bố trí vốn bồi thường với tổng số vốn khoảng 56.062 tỷ đồng, trong đó tỷ lệ giải ngân đạt 65,57%.
Theo Sở Xây dựng TP.HCM, khoảng 22 công trình, dự án trọng điểm với tổng mức đầu tư khoảng 647.379 tỷ đồng đã được khởi công, trải rộng từ đường sắt đô thị, cầu, cao tốc, vành đai đến các dự án chỉnh trang đô thị, môi trường và nhà ở xã hội.
Trong quý IV, thành phố dự kiến tiếp tục khởi công khoảng 9 công trình và hoàn thành khoảng 10 công trình trọng điểm.
Việc đầu tư mạnh vào hạ tầng chắc chắn tạo ra những tác động đáng kể đến thị trường bất động sản. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, không nên hiểu đơn giản rằng cứ nơi nào có hạ tầng mới thì giá bất động sản sẽ tăng mạnh.
TS Chu Thanh Tuấn, Phó chủ nhiệm nhóm ngành Cử nhân Kinh doanh, Đại học RMIT Việt Nam, cho rằng tác động lớn nhất của làn sóng đầu tư hiện nay không nằm ở việc giá bất động sản sẽ tăng bao nhiêu, mà ở khả năng hạ tầng mới thay đổi bản đồ kinh tế và phân bổ lại giá trị đất đai của TP.HCM trong 10–20 năm tới.
Những khu vực được rút ngắn đáng kể thời gian di chuyển, kết nối thuận lợi với metro, sân bay, cảng biển, vành đai và các trung tâm việc làm có khả năng nhận được phần giá trị gia tăng lớn hơn.
Ngược lại, những khu vực mới chỉ có thông tin quy hoạch nhưng kết nối thực tế chưa được cải thiện sẽ khó duy trì mức tăng giá bền vững.
Điều này đặc biệt quan trọng trong bối cảnh TP.HCM đang mở rộng không gian phát triển. Khi hệ thống đường sắt, metro và các tuyến vành đai được kết nối đồng bộ, thành phố có điều kiện chuyển dịch mạnh hơn từ mô hình tập trung vào một lõi sang mô hình đô thị đa trung tâm.
Khi đó, người dân có thể lựa chọn sinh sống xa trung tâm truyền thống nhưng vẫn tiếp cận nơi làm việc, trường học, dịch vụ và tiện ích với thời gian hợp lý. Đây cũng chính là nền tảng của mô hình TOD – phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng.
Đồng quan điểm, ông Neil MacGregor, Tổng Giám đốc Savills Việt Nam, nhận định hạ tầng đang trở thành yếu tố ngày càng quan trọng trong việc xác định tiềm năng dài hạn của bất động sản.
Các dự án như Vành đai 3, Vành đai 4, Metro số 2, tuyến đường sắt kết nối trung tâm TP.HCM với Cần Giờ và hệ thống hạ tầng kết nối sân bay quốc tế Long Thành có khả năng tạo ra những thay đổi lớn về cấu trúc phát triển đô thị.
Trong nhiều năm, những bất động sản có giá trị cao thường tập trung ở khu vực trung tâm. Nhưng khi mạng lưới giao thông ngày càng hoàn thiện, khả năng kết nối có thể trở thành một trong những yếu tố quyết định giá trị bất động sản quan trọng nhất.
Điều này có thể mở ra dư địa phát triển cho các khu đô thị mới, trung tâm logistics, hành lang công nghiệp và các điểm đến thương mại bên ngoài khu vực trung tâm truyền thống.
Ở góc nhìn thận trọng, TS Chu Thanh Tuấn cho rằng thị trường cần đặc biệt lưu ý tình trạng giá đất tăng quá nhanh trước khi hạ tầng thực sự hình thành.
Nếu một dự án mới chỉ ở giai đoạn quy hoạch hoặc vừa khởi công nhưng giá bất động sản xung quanh đã tăng vượt xa khả năng tạo thu nhập và sức mua thực tế, hiệu ứng tích cực từ hạ tầng có thể bị thay thế bởi hiệu ứng đầu cơ.
Đầu tư giao thông vì vậy cần đi cùng với việc gia tăng nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền và chỉnh trang đô thị.
Bởi nếu hạ tầng được cải thiện nhưng phần lớn giá trị tạo ra chỉ được phản ánh vào giá đất, trong khi chi phí sinh hoạt và chi phí kinh doanh cũng tăng theo, một phần lợi ích kinh tế mà hạ tầng mang lại có thể bị triệt tiêu.
Trong ngắn hạn, các dự án hạ tầng lớn tạo ra tổng cầu cho hàng loạt ngành như xây dựng, thép, xi măng, cơ khí, thiết bị, vận tải, tư vấn, bảo hiểm và tín dụng. Quá trình này đồng thời tạo thêm việc làm, thu nhập và kích thích tiêu dùng.
Nhưng tác động quan trọng hơn xuất hiện sau khi công trình đi vào vận hành.
Một tuyến vành đai giúp hàng hóa lưu thông nhanh hơn. Một tuyến đường sắt giúp kết nối sân bay thuận tiện hơn. Một tuyến metro giúp người lao động tiếp cận việc làm dễ dàng hơn.
Khi thời gian di chuyển và chi phí logistics giảm xuống, năng suất của doanh nghiệp tăng lên, từ đó tạo ra giá trị kinh tế thực cho khu vực.
Vì vậy, hiệu quả của đầu tư hạ tầng không nên chỉ được đo bằng số vốn giải ngân hay số kilomet đường được xây dựng.
Câu hỏi quan trọng hơn là:
Mỗi đồng vốn hạ tầng tạo thêm bao nhiêu đồng đầu tư tư nhân? Bao nhiêu việc làm có năng suất cao? Và bao nhiêu giá trị kinh tế mới được tạo ra?
Đối với nhà đầu tư bất động sản, đây cũng là yếu tố cần được xem xét thay vì chỉ nhìn vào những thông tin quy hoạch hoặc kỳ vọng tăng giá trong ngắn hạn.
Công ty TNHH Địa ốc Linkco chuyên cung cấp thông tin, tư vấn và hỗ trợ khách hàng trong hoạt động mua bán, giao dịch và đầu tư bất động sản.
Thông qua muaban-bietthu.com, cung cấp thông tin về các dự án, sản phẩm bất động sản và những yếu tố có thể ảnh hưởng đến giá trị, khả năng khai thác cũng như tiềm năng của từng khu vực.
Thông tin tham khảo: muaban-bietthu.com
